덴마크에서 유아동을 키우는 중산층 가족은 시내 아파트보다 단독 주택에 살기를 선호한다. 덴마크 대부분 지역에서 4인 가족이 살 만한 단독 주택을 구매하기가 예년보다 쉬워졌다. 주택담보대출(모기지 론) 신청 자격이 완화된 덕분이다. 부동산 프랜차이즈 레알크레디트 덴마크(Realkredit Danmark)가 7월29일 발표한 분석 결과다.

성인 2명과 미성년 자녀 2명이 거주할 140평방미터(㎡∙약 42평) 규모 단독 주택 주담대 소득 기준이 덴마크 98개 지방자치단체 중 91곳에서 내려갔다. 레알크레디트 덴마크는 금리와 물가가 진정 국면에 접어든 반면 실질 임금은 오른 덕분에 4인 가족 거주용 단독 주택 주담대를 받기 더 쉬워졌다고 분석했다.

크리스티안 하이닉(Christian Hilligsøe Heinig) 레알크레디트 덴마크 수석 분석가는 “지난 몇 년간 금리 인상과 에너지 가격의 큰 변동으로 인해 주택 시장 ‘사이클 경로에 역풍’이 불었지만, 이제 역풍이 사라지고 있다”라고 설명했다.

그는 금리가 정점을 찍고 작년에 약간 하락한 것으로 보이며, 에너지 가격과 인플레이션도 진정됐다고 말했다.

이자율과 주택 가격이 구매력에 미치는 영향이 가장 크지만, 지방세와 어린이집 비용 변동도 가정의 전반적인 재정 상황에 영향을 미칠 수 있다.

주담대 소득 기준 격차 최대 3.4억 원

레알크레디트 덴마크는 자회사인 부동산 중개업체 홈(Home)이 덴마크 전역에 확보한 정보망으로 수집한 자료를 바탕으로 지역별 주담대 소득 기준이 크게 벌어졌다고 지적했다. 가장 비싼 지역과 저렴한 지역은 무려 170만 크로네(3억4090만 원)까지 차이났다.

주담대 기준 소득이 가장 높은 지역은 덴마크에서도 부촌으로 유명한 프레데릭스베르(Frederiksberg)다. 연 소득이 236만 크로네(4억7325만 원)가 넘어야 주택 담보 대출을 받아 단독 주택을 구매할 수 있다. 이것도 지난해 소득 기준보다 9만6천 크로네(1926만 원) 내려간 것이다.

반면 윌란 반도 북부 베스티메를란시(Vesthimmerlands)에서는 연 소득이 69만2천 크로네(1억3879만 원)만 되도 단독 주택을 구매할 때 주담대를 받을 수 있다. 지난해 대비 하락 폭은 2만6천 크로네(521만 원)

대해협 동부과 서부 소득 기준 선명한 대조

일반적으로 보면 수도 코펜하겐을 포함한 덴마크 동부 지역에서 단독주택 주담대 기준 소득 수준이 높게 나타났다.  소득 기준이 프레데릭스베르에 이어 두 번째로 높은 지역은 겐토프테(Gentofte)다. 약 192만 크로네(3억8448만 원)였다. 코펜하겐 주담대 기준 소득은 162만 크로네(3억2442만 원)로 세 번째로 높았다.  덴마크공과대학교(DTU)가 있어서 한국인 거주자가 꽤 있는 륑뷔(Lyngby-Taarbæk)도 154만 크로네(3억846만 원)로 높은 소득 기준을 요구했다.

대해협(storebælt)을 넘으면 기준 소득이 대폭 내려간다. 덴마크 2대 도시 오르후스(Aarhus)는 주담대 기준 소득이 26위에 그쳤다. 연 94만 크로네(1억8821만 원)만 벌면 주담대 받아 140평방미터 단독주택을 구매할 수 있다. 1년 전보다 기준 소득이 8600크로네(120만 원) 내려갔다.

동화작가 안데르센의 고향이자 덴마크 3대 도시 오덴세(Odense)에서는 83만8천 크로네(1억6780만 원)만 벌어도 단독주택을 구매할 수 있다. 오덴세는 주담대 기준 소득 기준이 36위였다. 북유럽의 파리라고도 불리는 덴마크 4대 도시 올보르(Aalborg)는 38위로 연 소득이 82만9천 크로네(1억6600만 원)만 넘으면 단독주택을 노려볼 수 있다.

덴마크 지방자치단체별 4인 가족 기준 단독 주택 담보 대출 기준 소득액 및 1년 간 변동 추이 (Realkredit Danmark 제공)

물론 기준 소득은 많은 가정을 바탕으로 계산한 수치이기에 실제로 주담대를 검토할 때는 은행에서 제대로 상담을 받아야 한다고 헨리크 옌센( Henrik Hauthorn Jensen) 홈 주택시장 분석가는 조언했다.

“여러분의 재정 상황은 분석에 나온 모델 가정과 완전히 다를 수 있으므로 은행 상담사의 도움을 받아 예산을 설정하여 주택 구입 가능 금액을 파악하는 것이 좋습니다."

덴마크 주택 시장 개요

재산세 개혁의 결과로 재산세가 약간 낮아지고 이자율이 내려가면서 기준 소득이 낮아져 고정금리 주택 담보 대출 상품 이자율이 5%에서 4%로 하락했다.

한편 대다수 지자체는 지난 1년 간 주택 가격 상승을 경험했고, 이로 인해 자금 조달 비용이 상승했다. 그 외에는 지난 1년 간 주택 구매 예산 중 다른 항목에는 큰 변동이 없었다.

일반적으로 지난 한 해 동안 덴마크 전국 지자체 중 절반 가까운 곳에서 주택 구입에 필요한 소득 요건이 엄격해 졌다. 98개 지자체 중 50개 지자체가 그렇다. 48개 지자체에서는 주택 구입 시 소득 요건이 감소했다.

지난 1 년 간 임금 상승은 주택 매입이 용이하게 만든다. 지난 한 해 덴마크에서 급여 소득은 크게 증가했다. 2024년 임금 상승률은 5%~5.5%에 달할 것으로 예상된다. 5%의 임금 성장으로 98개 지자체 중 91개 지자체에서 주택 시장 진입이 실제로 더 쉬워진 것으로 나타났다.

'기준 가족'(Model-familien)은 두 자녀로 구성되며, 자동차가 있고, 집값의 첫 5%를 계약금으로 지불할 수 있는 소액의 저축이 있다. 모기지는 30년 4% 고정금리 할부 대출이다. 할부가 포함된 고정금리 대출은 기본적으로 주택을 구입할 때 신용 평가의 기초가 된다.

참고 자료